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          超大特大城市城中村改造提速帶來三大利好

          10月12日,據住房和城鄉建設部網站消息,超大特大城市正積極穩步推進城中村改造。住建部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來,已入庫城中村改造項目162個。

          讓超大特大城市“挑大梁”推進城中村改造,是一盤大棋,能夠解決城市發展不平衡不充分的矛盾,對今后的智慧城市建設發展和經濟社會進步,將帶來多方面的深遠影響。

          第一,有望拉動數萬億元量級投資,有效擴大內需。從過往超大特大城市城中村改造項目實踐來看,一般單個項目投資門檻多超百億元,開發周期也多達數年,將有效帶動房地產和建筑行業不斷發力。

          據申萬宏源證券預計,后續城中村改造入選城市人口門檻的限制可能會放寬,入選城市數量有望擴圍至21個-35個。估算本輪城中村改造每年投資額約為1.5萬億元-2.1萬億元,累計投資額約為7.3萬億元-10.6萬億元。

          通過城中村改造有助于將超大特大城市建設成宜居、韌性、智慧的現代化城市。如此一來,居住空間、產業空間、公共空間將同步更新,進一步激發上下游相關產業發展活力,諸如建材、裝修、物流、基建、家電等多行業會迎來發展利好,亦將為相關企業和產業的轉型升級提供窗口和契機。

          第二,促進住房需求進一步釋放。超大特大城市一般是人口流入地,需進一步滿足當地剛需和改善型住房需求。城中村改造將會催生新的改善型購房需求,這是當下住房消費的重要購買力之一。同時,部分原有城中村居民的購房需求也會被激發,有可能帶動當地新建商品房銷量上行。

          未來或將有更多城市探索城市更新及城中村改造補償的新模式,商品房銷售市場將會受益,有利于房地產市場的穩定運行。此外,此輪城中村改造將與保障性住房建設相結合,對于完善我國住房保障體系、住房租賃房源供給體系均具有重要促進作用。

          第三,加快房地產企業向新發展模式轉型。住建部提到,超大特大城市城中村改造分三類推進實施:一類是符合條件的實施拆除新建,另一類是開展經常性整治提升,第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。

          從上述實施細則來看,簡單的大拆大建的傳統房地產開發模式已不合適,需要因地制宜,結合城市發展、產業轉型以及居住環境等多種因素,靠“本地化”和“專業性”做頂層設計,與“開發”相比,“運營”更重要。而隨著城中村改造進入到實操階段,多個城市已積極跟進,這是房企參與分享紅利的重要機遇。

          不過,城中村改造項目牽一發而動全身,只準備好了資金和了解了市場需求還不夠,相關企業還需要“投、建、運、管”全壽命周期參與。換言之,基于自身布局的城市和業務模式,房企還要尋求多元化的合作對象,內外兼修地夯實城市更新業務賽道,將有助于開發商盡快擺脫舊“三高”(高負債、高杠桿、高周轉)發展模式弊端,實現商業模式創新。

          關鍵詞: 改造 城市 特大 住房
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